Vender ou comprar um imóvel envolve mais do que vontade e dinheiro. Exige também legitimidade legal. Em regra, somente o proprietário registrado pode vender um imóvel. Mas, na prática, casos de fraudes imobiliárias envolvendo terceiros não são incomuns no Brasil.
Segundo o advogado Apolo Scherer Filho, especialista em Direito Imobiliário, há exceções legais que permitem que alguém que não seja o dono do imóvel realize a venda. “Existem situações excepcionais em que terceiros podem realizar a venda, mas desde que possuam legitimidade legal ou autorização expressa”, afirma.
Como exemplo, há o mandato com poderes específicos. “Situação em que o procurador munido de procuração pública com poderes específicos para venda pode celebrar o negócio em nome do proprietário. Outra exceção que se pode destacar é no caso de inventário. O inventariante pode vender bens do espólio, desde que seja com autorização judicial“, explica.
Fraudes são frequentes
Mesmo com essas regras claras, Scherer alerta que a venda de imóveis por pessoas sem legitimidade é uma prática recorrente em fraudes imobiliárias. “Trata-se de prática comum em fraudes imobiliárias. Pessoas mal-intencionadas simulam ser proprietárias ou, até mesmo, utilizam documentos falsos para induzir terceiros em erro”.
Conforme o advogado, isso costuma ocorrer com mais frequência em imóveis desocupados, heranças em aberto e em imóveis de pessoas idosas.
Esses casos envolvem, muitas vezes, além de documentos falsificados, procurações vencidas ou sem validade, e falsidade ideológica (quando alguém se passa por outra pessoa). O prejuízo recai não só sobre o verdadeiro dono, mas também sobre quem comprou o bem de boa-fé.
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Como se proteger?
A principal forma de se proteger, orienta Scherer, é “pedir regularmente o registro atualizado na matrícula do imóvel”. A matrícula no Cartório de Registro de Imóveis é o documento que prova a propriedade.
“Outra orientação é sempre averbar (incluir no registro) mudanças como casamento, inventário, deixando, dessa forma, a matrícula sempre atualizada”. Evitar procurações genéricas e com validade indeterminada é outra forma de dificultar a ação de golpistas.
Os cuidados que o comprador deve ter
Para quem está comprando um imóvel, a atenção também precisa ser redobrada. O advogado recomenda:
- Contratar um corretor de imobiliária, que é especialista e técnico em transações imobiliárias;
- Solicitar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — com a matrícula, haverá a possibilidade de verificar a titularidade do imóvel e eventuais ônus ou restrições (uma penhora, por exemplo);
- Exigir certidões pessoais do vendedor (cíveis, fiscais, trabalhistas, protestos, execuções);
- Exigir certidões do imóvel — um exemplo clássico é consultar a situação do imóvel na prefeitura, no caso do IPTU;
- Verificar se o vendedor está agindo em nome próprio ou por procuração (e, nesse caso, conferir validade e poderes);
- Verificar se o vendedor é casado e qual regime de bens dele — em regra, para o vendedor vender o imóvel, é preciso a autorização do cônjuge.
Responsabilidade civil e penal
Quem tentar vender um imóvel ilegalmente pode sofrer sanções tanto cíveis quanto penais.
Na esfera cível, Apolo Scherer Filho destaca que “a venda feita por quem não é proprietário é nula, por ausência de legitimidade, de acordo com o art. 166, I, do Código Civil“.
“Por sua vez, o comprador poderá requerer a restituição dos valores pagos e eventuais danos materiais e morais”, acrescenta.
Os cartórios, corretores de imóveis e terceiros que contribuírem para a fraude também podem ser solidariamente responsabilizados.
“Já na esfera penal, a conduta pode configurar estelionato (art. 171 do Código Penal), falsidade ideológica e documental, e até lavagem de dinheiro”, conclui.